الحجز على عقار المدين

إن إجراءات الحجز على العقار تتميز بإجراءات مشهرة في السجل العقاري،وتتميز كذلك بالشكلية وذلك لرعاية وحماية كل من يتعلق له حقوق على العقار.

يختلف حجز العقار عن حجز المنقول في أن الأول لا يقتضي انتقال المحضر إلى موقع العقار وإجراء حجزه وتعيين حارس عليه وتحرير محضر بكل ذلك،وذلك لمحجوز.ار ثابت في مكانه ومن الممكن معرفته وتحديده بطرق أخرى،وإذا لم يستطيع الدائن أن يحصل على الأوصاف اللازمة لتحديد العقار،فإن له أن يستصدر بعريضة أمرا بالترخيص للمحضر بدخول العقار للحصول على البيانات اللازمة لوصف العقار ومشتملاته،وله أن يستصحب من يعاونه في ذلك ولا يجوز التظلم من هذا الأمر.

والتنفيذ على العقار يمر بثلاث مراحل،المرحلة الأولى الحجز على العقار بوضعه تحت يد القضاء والمرحلة الثانية إعداد العقار للبيع بتصفية المنازعات،والمرحلة الثالثة بيع العقار،وبتلك الإجراءات يعتبر العقار بعدها محجوزا.

وفي حالة التنفيذ في مواجهة الكفيل العيني يجب التنبيه إلى الكفيل العيني ثم تسجيل هذا التنبيه باسم الكفيل العيني وأيضا بالتالي يعتبر العقار محجوز.و يتم الحجز على العقار المملوك للمدين بعمل قانوني مركب^{.علما بأن كل إجراء من هذه الإجراءات يعد مقدمة ضرورية ومنطقية للإجراء الذي يليه،وهي تتوالى طبقا لأوضاع ومواعيد معينة مع ترتيب آثار مختلفة.}

وقد نظم القانون حاله تعدد الحاجزين لنفس العقار،ويعهد إلى حاجز واحد ،وهو الحاجز الأسبق في تسجيل تنبيه ونزع الملكية بموالاة السير في إجراءات الحجز والبيع،ما لم يأذن قاضي الأمور الوقتية.

والبحث بدوره سيبين الإجراءات الواجبة في هذا الشأن تباعا وهي طلب التنفيذ على العقار وإعلان تنبيه نزع الملكية وتسجيل تنبيه نزع الملكية،حيث سيطرح البحث كل إجراء في مطلب على حده.

　

المطلب الأول: طلب التنفيذ على العقار

وسيتناول هذا المطلب نقطيتين أساسيتين وهما شكل الطلب وموضوع الطلب على الترتيب المتبع.

أولا : شكل الطلب

1.الجهة المختصة بقبول هذا الطلب

هي الدائرة المختصة وفقا للقاعدة العامة.أو إلى دائرة محل العقار أو جميع العقارات المطلوب التنفيذ عليها.

2.مشتملات الطلب

إن طلب التنفيذ على العقار لا يقدم إلا إذا كان بيد الدائن سند تنفيذي وهذا مفترض بديهي.وهو يقدم في شكل استدعاء، وليس استحضار وهذا الاستدعاء أو الطلب يتضمن بيانات معينه من حيث الأطراف والموضوع والسبب.ويجب أن يشتمل التنبيه على البيانات التالية:

1.السند التنفيذي الذي يتم التنفيذ بمقتضاه.

2.مقدار الدين المطلوب الوفاء به.

3.إعذار المدين بدفع الدين خلال شهر وإلا بيع العقار جبرا.

4.وصف العقار ،ويشتمل بيان مساحته،وحدوده،وأية بيانات تفيد في تعيينه،وذلك وفق السجلات الرسمية المتوافرة لدى دائرة السجل العقاري،ويستطيع القاضي التنفيذ بناء على طلب من الدائن على عريضة الترخيص للمحضر الدخول في العقار للحصول على البيانات اللازمة لوصفه وتحديد مشتملاته،ولا يجوز التظلم من هذا الأمر.

ثانيا: موضوع طلب التنفيذ العقاري

يقصد بموضوع الطلب،ليس فقط رغبة، حيثائن في توقيع الحجز على عقارات مدينه،بل محل التنفيذ في المقام الأول،حيث وسعت بعض التشريعات من فكرة العقار محل الحجز بشكل أكثر دقة من التشريعات الأخرى.ومن أمثلة ذلك التشريع اللبناني،حيث قرر بالنص على أن (طلب التنفيذ على العقار أو على حصة شائعة فيه أو على الحق العيني العقاري أو على طابق أو شقة مقيدة في السجل العقاري وفق قانون تنظيم ملكية الأبنية المؤلفة من عدة طوابق أو شقق).ويفهم من هذا النص مفهوما واسع، حيثث أن فكرة العقار محل طلب التنفيذ تشمل ثلاث طوائف:الطائفة الأولى: العقارات بطبيعتها، سواء كانت أرض فضاء، أو أرض زراعية أو أرض مباني أو مباني قائمة. وسواء كانت مفرزة أو شائعة أو جزء من عقار سواء،كان طابقا أو شقة.

الطائفة الثانية: العقارات بالتخصيص ،وهي المنقولات التي رصدت لخدمة العقار وتكون مملوكه لصاحبه،مثل الآلات الزراعية الملحقة بالأرض،والأثاث المخصص للشقق والفنادق،وغير ذلك.

الطائفة الثالثة: العقارات غير المادية،وتشمل الحقوق العقارية،سواء الأصلية،كالارتفاق والانتفاع،أو تبعية كالرهن والاختصاص والامتياز. حيث يجوز من حيث المبدأ،حيث تعتبر من مشتملاته،وتحجز بطريق حجز العقار،لأنها فرع من أصل،والفرع يأخذ حكم الأصل.

　

 

خطاب الضمان وفقا للقانون العماني

مقال تحت بعنوان

خطاب الضمان

خطاب الضمان يعتبر من العمليات المصرفية الهامة التي تقدم من خلالها المصارف خدمة لعملائها ، حيث بمقتضى خطاب الضمان يقوم المصرف بكفالة العميل الذي يتعامل معه تجاه الغير وذلك بخطاب يرسل إلى هذا الغير .

وأطراف خطاب الضمان هم العميل وهو طالب الخطاب من المصرف أو البنك، والمستفيد وهو قد يكون جهة حكومية مثل جامعة السلطان قابوس، والمصرف الذي يصدر خطاب الضمان.فخطاب الضمان هو عبارة عن تعهد يصدر من البنك بناء على طلب العميل يتعهد فيه البنك بأن يدفع للمستفيد مبلغ العقد الذي بينه وبين العميل في حالة إخلال العميل بتنفيذ إلتزامه للمستفيد بناء على العقد المبرم بين المستفيد والعميل،على أن يتقدم المستفيد بطلب دفع قيمة خطاب الضمان خلال مدة صلاحية خطاب الضمان وبغير مخالفة للشروط المتفق عليها بين المصرف والعميل.حيث تظهر الحاجة إلى خطاب الضمان عندما يتقدم العميل إلى جهة حكومية أو للقطاع الخاص لتنفيذ عمل مقاولة إنشاء مباني أو عقد توريد أو أشغال عامة، فتطلب تلك الجهات خطاب ضمان من المقاول ، فيلجأ المقاول للبنك لاستصدار خطاب ضمان الذي بموجبه يستطيع إبرام العقد مع تلك الجهة،على أن تلك الجهة وعندما يخل المقاول بتنفيذ التزامه فإن تلك الجهة وهي المستفيد تلجأ إلى البنك للحصول على قيمة خطاب الضمان الذي أعد كضمان من قبل العميل لتنفيذ إلتزامه بشرط أن يتقدم المستفيد وهي تلك الجهة بالطلب للبنك خلال مدة صلاحية الخطاب.

ويلجأ العميل لاستصدار خطاب ضمان عندما لايستطيع توفير الضمانات التي تتطلبها الجهات الحكومية عندما يريد المقاول الإرتباط معها في عقد مقاولة مثلا ، فأحيانا تتطلب تلك الجهات مبالغ نقدية ضخمة كضمان لاسترداد قيمة العقد فيما لو أخل العميل وهو المقاول بالتزاماته في العقد، فخطاب الضمان يكون في هذه الحالة بمثابة تأمين. ويمكن تجديد خطاب الضمان ولكن يلزم أن يحصل تجديده قبل إنتهاء مدته الأصلية بموافقة جميع أطرافه المستفيد والعميل والصرف، وإذا إنتهت مدته ولم يجر تجديده فإن المصرف والعميل يستطيعون تجديده بالإتفاق الصريح وبشرط إبلاغ المستفيد.

إن الطبيعة القانونية لخطاب الضمان تشبه الكفاله نوعا ما من حيث الوظيفة ، إلا أنه يختلف عن الكفالة في أنه إلتزام مستقل وقائم باته ، يلتزم فيه المصرف تجاه المستفيد من خطاب الضمان بغض النظر عن العلاقة التي نشأت بين العميل طالب الضمان والمصرف والعلاقة بين المصرف والمستفيد، فيختلف خطاب الضمان من عدة نواحي وأولها أنه لايشترط قيام المصرف عندما يقوم بالوفاء للمستفيد بناء على طلبه ، إخطار العميل بذلك،لأن المصرف في التزامه بخطاب الضمان ، إنما يلتزم بصفته أصيلا تجاه المستفيد وليس نائبا عن العميل، وعليه لا يجوز للعميل أن يطالب المصرف، بوجوب إخطاره قبل دفع المبلغ المبين في خطاب الضمان للمستفيد. كما لايجوز للمصرف أن يرفض الوفاء للمستفيد لأسباب ترجع إلى علاقته بالعميل الآمر، أو إلى أسباب تعود إلى علاقة العميل الآمر بالمستفيد، ولكن يجوز له إذا تقدم المستفيد بعد نهاية مدة خطاب الضمان .

كما لا يحق للعميل الإحتجاج بعدم الوفاء لهذا للمستفيد، لأن حق المستفيد يحكمه خطاب الضمان ، وهو يستمد حقه هذا من الخطاب الذي يكون فيه التزام المصرف أصيلا ومستقلا تجاهه،وليس نائبا عن العميل الآمر.

وللعلم فإنه يشأ عن خطاب الضمان بمجرد إبرامه بين العميل والمصرف وإخطار المستفيد به، آثار قانونية تختلف باختلاف العلاقات الناشئة عن الخطاب، وهذه العلاقات هي علاقة البنك بالمستفيد ، وعلاقة العميل بالمستفيد،وعلاقة المصرف بالعميل.

كتابة عبدالعزيز بن حارب السالمي

تحت إشراف الدكتور عادل المقدادي